Купить квартиру под аренду: доходность по районам в 2026 году
Квартира в Баку, купленная под сдачу, до вычета расходов возвращает в год примерно 4–5 % своей цены. По рыночному индексу Prayk (27 сентября 2026 года) медианная квартира в Баку продаётся за 218 000 AZN и сдаётся за 800 AZN — валовая доходность 4,4 %, окупаемость 22,7 года. После простоя, налога и ремонта показатель снижается примерно до 3,5 %. Ниже — таблица по районам, расчёт чистого дохода и то, как смотреть на «дешёвые и доходные» объявления.
Коротко: на 27 сентября 2026 года самая высокая валовая доходность в индексе Prayk — в Абшеронском районе (5,6 %, окупаемость 17,9 года) и Хырдалане (5,0 %, 20 лет); в Баку медиана 4,4 %, у двухкомнатных квартир — 5,1 %. В центральных районах Баку индекс показывает 2,3–3,3 %. В примере чистый доход двухкомнатной квартиры в Баку после месяца простоя, 14 % подоходного налога и резерва на ремонт — 3,6 %, то есть квартира окупается примерно за 27–28 лет.
Как считается доходность аренды?
Валовая доходность = годовая аренда ÷ цена квартиры × 100. Например, медианная цена двухкомнатной квартиры в Баку — 174 900 AZN, медианная аренда — 750 AZN в месяц: 750 × 12 = 9 000 AZN, 9 000 ÷ 174 900 = 5,1 %. Срок окупаемости — обратная величина: 174 900 ÷ 9 000 = 19,4 года. Это картина «без расходов»; реальный доход всегда ниже. Взгляд со стороны арендатора — в соседнем гиде: купить квартиру или снимать.
В каком районе аренда приносит больше?
В таблице — районные медианы, рассчитанные по наблюдениям объявлений Prayk за последние 90 дней (тот же источник, что и страница «Инвестиции в квартиры»). Это цены предложения, а не закрытых сделок.
| Район / город | Медиана продажи, AZN | Медиана аренды, AZN/мес. | Валовая доходность | Окупаемость, лет |
|---|---|---|---|---|
| Абшеронский район | 85 000 | 400 | 5,6 % | 17,9 |
| Хырдалан | 108 500 | 450 | 5,0 % | 20,0 |
| Гянджа | 87 500 | 330 | 4,5 % | 22,2 |
| Баку (объявления без района) | 218 000 | 800 | 4,4 % | 22,7 |
| Мингячевир | 83 000 | 300 | 4,3 % | 23,3 |
| Масазыр | 85 000 | 300 | 4,2 % | 23,8 |
| Хатаи | 175 000 | 600 | 4,1 % | 24,4 |
| Сураханы | 132 000 | 450 | 4,1 % | 24,4 |
| Сумгайыт | 114 000 | 360 | 3,8 % | 26,3 |
| Бинагади | 155 000 | 450 | 3,5 % | 28,6 |
| Насими | 180 000 | 500 | 3,3 % | 30,3 |
| Ясамал | 197 000 | 500 | 3,0 % | 33,3 |
| Низами | 182 000 | 400 | 2,6 % | 38,5 |
| Сабунчу | 161 000 | 330 | 2,5 % | 40,0 |
| Нариманов | 287 000 | 550 | 2,3 % | 43,5 |
На странице инвестиций наверху также Ширван (6,4 %), Мехдиабад и Астара, но в их корзинах продажи или аренды меньше 15 наблюдений — такие цифры мы не публикуем. Корзины аренды в центральных районах тоже небольшие и оказываются ниже общей медианы аренды по Баку (800 AZN); районная аренда, которую мы замерили 22 сентября поиском по заголовкам (Насими, Нариманов — 900 AZN, Ясамал — 785 AZN), была выше. Поэтому доходность 2–3 % в центре читайте осторожно — реальная цифра может быть немного выше.
По числу комнат самая высокая валовая доходность в Баку — у двухкомнатных квартир (5,1 %), затем трёхкомнатные (4,7 %), однокомнатные (4,5 %) и четырёхкомнатные (4,1 %).
От валовой доходности к чистой: что вычитается?
Пример ниже — для медианной двухкомнатной квартиры в Баку. Простой и резерв на ремонт — наше допущение; подставьте свои цифры.
| Статья | Сумма в год, AZN | Пояснение |
|---|---|---|
| Валовой доход от аренды | 9 000 | 750 AZN × 12 месяцев |
| Простой | −750 | Месяц без арендатора при смене жильцов (допущение) |
| Подоходный налог | −1 155 | 14 % фактического дохода (по буклету Государственной налоговой службы) |
| Резерв на ремонт и технику | −750 | Месячная аренда в год (допущение) |
| Чистый доход | 6 345 | 3,6 % от цены 174 900 AZN, окупаемость около 27,6 года |
Что не вошло в список: нотариальные и регистрационные расходы, первичный ремонт и мебель, если квартира куплена без ремонта, комиссия посредника, страховка, ежегодный налог на имущество, проценты по ипотеке. Каждая статья ещё снижает чистый доход. Изменение стоимости самой квартиры (рост или падение) — отдельная «прибыль или убыток», здесь она не считается.
О налоге: по буклету Государственной налоговой службы о подоходном налоге физических лиц с арендной платы удерживается налог по ставке 14 %; если арендную плату выплачивает налогоплательщик, налог удерживается у источника выплаты. Если арендатор — частное лицо, обязанность встать на учёт и подать декларацию может лечь на вас. Правила могут меняться — уточняйте свою ситуацию на taxes.gov.az или в налоговом органе.
«Дешёвые и доходные» объявления: примеры и ловушки
Страница инвестиций показывает в каждом районе объявления о продаже квартир минимум на 10 % дешевле рыночной медианы и считает для них ожидаемую доходность по медиане аренды района (по возможности — с тем же числом комнат). Примеры из списка утром 27 сентября:
| Объявление | Цена, AZN | Дешевле рынка | Ожидаемая аренда, AZN/мес. | Валовая доходность |
|---|---|---|---|---|
| Баку, Хатаинский р-н, м. Гази Асланов, 3 комнаты, 85 м², новостройка | 145 000 | 44 % | 1 000 | 8,3 % |
| Масазыр, 2 комнаты, 42 м², новостройка | 87 000 | 44 % | 750 | 10,3 % |
| Абшеронский р-н, Сарай, 2 комнаты, 74 м², новостройка | 49 700 | 42 % | 400 | 9,7 % |
| Хырдалан, 2 комнаты, 60 м², новостройка | 65 000 | 44 % | 450 | 8,3 % |
| Мингячевир, 2 комнаты, 64 м², вторичка | 56 000 | 24 % | 400 | 8,6 % |
| Гянджа, 2 комнаты, 48 м² | 48 000 | 42 % | 300 | 7,5 % |
Внимание: объявления дешевле рынка больше чем на 45 % Prayk в этот список вообще не включает — такая цена чаще всего ошибка, сумма первого взноса или ловушка. Большинство примеров дешевле на 42–44 %, то есть близки к этой границе. В таком объявлении обязательно выясните причину: нет выписки, указан только первый взнос, дом строится, квартира без ремонта или на первом этаже. Вопросу выписки посвящён отдельный гид: риски покупки квартиры без выписки.
На что смотреть, выбирая квартиру под аренду?
- Спрос на аренду. Посмотрите объявления об аренде похожих квартир в выбранном месте в разделе Квартиры: много объявлений — много конкуренции.
- Метро и дорога. Для арендатора важно время в пути; проверьте пешее расстояние до станции на карте метро. Подробнее: цены квартир у метро.
- Число комнат. В Баку двухкомнатные лидируют по валовой доходности; аренда четырёхкомнатных низкая относительно их цены.
- Тип дома. Новостройки дороже сдаются, но и стоят дороже и часто продаются без ремонта — сравнение новостройки и вторички.
- Юридическая чистота. Выписка, обременения (ипотека, арест) и то, что продавец — собственник, проверяются до покупки.
- Проверка цены. Историю цены и рыночное сравнение объявления смотрите через отчёт «Проверить объявление» на странице объявления, стоимость похожей квартиры — в «Сколько стоит моё жильё?».
Что не забыть при сдаче в аренду?
- Заключайте письменный договор; по статье 19.1 Закона «О государственном реестре недвижимости» право аренды сроком более одиннадцати месяцев подлежит государственной регистрации.
- Впишите в договор сумму залога и условия возврата, в день заезда сфотографируйте счётчики и вещи.
- Заранее договоритесь, кто платит коммунальные.
- Декларируйте доход от аренды по налоговым правилам.
Часто задаваемые вопросы
Какую доходность даёт квартира под аренду в Баку?
На 27 сентября 2026 года по индексу Prayk валовая доходность медианной квартиры в Баку — 4,4 %, у двухкомнатных — 5,1 %. После простоя, 14 % подоходного налога и резерва на ремонт чистый доход в примере — около 3,6 %.
За сколько лет окупается сдаваемая квартира?
По валовому расчёту в Баку — 22,7 года, для двухкомнатной — 19,4 года, в Абшеронском районе — 17,9 года, в Хырдалане — 20 лет. С учётом расходов для двухкомнатной квартиры в Баку срок растягивается примерно до 27–28 лет.
В каком районе доходность аренды самая высокая?
Среди районов с надёжной выборкой лидируют Абшеронский район (5,6 %) и Хырдалан (5,0 %), затем Гянджа (4,5 %) и медиана по Баку (4,4 %). Внутри Баку Хатаи и Сураханы с 4,1 % опережают центральные районы.
Платится ли налог с дохода от аренды?
Да. По буклету Государственной налоговой службы с арендной платы удерживается подоходный налог по ставке 14 %. Если арендатор — налогоплательщик, он удерживает налог у источника выплаты; если арендатор — частное лицо, обязанность декларации может быть на вас. Это общая информация — точные правила проверяйте на taxes.gov.az.
Квартира на 40 % дешевле рынка — хорошая инвестиция?
Возможно, но сначала найдите причину. Prayk не включает в инвестиционный список объявления дешевле рынка больше чем на 45 %, потому что такая цена чаще всего ошибка или ловушка. И при скидке 40 % проверьте на месте выписку, полную ли сумму указана цена и состояние квартиры.
Источники и методика
Цифры взяты из открытого рыночного API Prayk 27 сентября 2026 года: market/districts, market/districts/baki и market/invest. Индекс опирается на наблюдения объявлений о квартирах за последние 90 дней; корзины района строятся отдельно для продажи и аренды, считаются медиана и 25–75-й процентили, выбросы отсекаются правилом 1,5 IQR. Валовая доходность = медиана аренды × 12 ÷ медиана продажи; окупаемость — обратная величина. Строка «Баку» — объявления по Баку без указанного района (46 480 наблюдений продажи, 20 920 аренды). «Дешёвые и доходные» объявления: опубликованные объявления о продаже квартир на 10–45 % дешевле рыночной медианы, ожидаемая аренда — по медиане района и числа комнат; не больше 6 объявлений на район. Для корзин с менее чем 15 наблюдениями цифры не приводим. Простой и резерв на ремонт в таблице чистого дохода — допущение редакции. Налог: Государственная налоговая служба — буклет о подоходном налоге физических лиц; регистрация аренды: Закон «О государственном реестре недвижимости». Материал носит общий характер и не является инвестиционной или налоговой консультацией.