Как рассчитываются цены: Prayk открыто опубликовал методологию с живыми цифрами

Каждая рыночная цена на Prayk, метка «Выгодно», Deal Score и калькуляторы вроде «Сколько стоит моё жильё?» работают по одним и тем же правилам. Теперь эти правила опубликованы в одном месте, с живыми цифрами, — на странице «Как рассчитываются цены».

Данные: сколько и откуда

Расчёты опираются на реальные объявления с ценой предложения, опубликованные на рынке, включая каталог Prayk. Каждое объявление — это наблюдение: цена, параметры, место, когда появилось и когда исчезло. Показатели вверху страницы берутся напрямую из живой базы. На обновлении утром 27 сентября:

• 188 563 наблюдения за последние 90 дней;
• 57 873 ценовые корзины;
• из них 19 675 готовы к показу, то есть в них не меньше 8 объявлений.

Расчёт в пять шагов

1. Наблюдения делятся на ступенчатые корзины. Для авто: марка → модель → год (±1) → кузов → двигатель, коробка, пробег. Для недвижимости: сделка → тип → район → число комнат → диапазон площади → тип постройки.
2. В каждой корзине выбросы отсекаются по правилу IQR × 1,5, затем считаются медиана и диапазон P25–P75. Не среднее, а медиана — несколько завышенных объявлений не тянут результат за собой.
3. Чтение начинается с самой точной корзины и останавливается на первой, где не меньше 8 объявлений. Корзины не суммируются — всегда читается одна.
4. Для объявления о недвижимости с координатами строится отдельная гео-корзина из соседних объявлений в радиусе 500 метров — она точнее районной статистики.
5. Корзины пересобираются каждую ночь; разница с рынком на карточке объявления обновляется каждые 6 часов.

Правила честности

• Корзина, где меньше 8 объявлений, пользователю не показывается — «рыночная цена» по малой выборке вводит в заблуждение.
• Цена на 45 % и более ниже рынка — не «отличная возможность», а сигнал риска.
• Если в том же доме или комплексе (в радиусе 150 м) минимум 3 похожих объявления не подтверждают вывод сравнения с окрестностями, «дёшево» или «дорого» не говорится.
• Порог «Выгодно» — ±10 %: меньшая разница считается уровнем рынка.
• Все цены — цены предложения, а не цены совершённых сделок.

На странице отдельно подчёркнуто: цена не приходит от чат-модели. Её считают статистические корзины, а в калькуляторах стоимости — гедоническая модель. Искусственный интеллект проверяет текст и фото объявления, объясняет риски, но цифру не меняет.

Точность: что уже есть и что ещё собирается

Модель калькулятора стоимости проверяется на объявлениях, которых она не видела: медианная абсолютная процентная ошибка (MdAPE) и доля прогнозов, попавших в диапазон ±10 % / ±20 %. Скажем прямо: еженедельная живая таблица бэктеста ещё не накоплена, поэтому страница пока показывает значения первичного замера и отмечает это. По этим значениям медианная ошибка — 8,3 % при высокой надёжности, 10 % при средней и 15 % при низкой. По мере наполнения живой таблицы цифры будут обновляться автоматически.

Где найти

На страницу можно попасть из раздела Цены и по ссылке «Подробнее о методологии» в блоке «метод» каждого инструмента. По этим правилам работают «Сколько стоит моё жильё?», отчёт «Проверить объявление» на странице объявления, сравнение с рынком и метка «Выгодно». О смысле метки — в нашем прошлом материале.