Mənzilinizi satarkən qiyməti necə təyin etməli: bazar üsulu və alətlər
Mənzilin satış qiymətini ən etibarlı yolla müqayisəli bazar üsulu ilə təyin edirlər: eyni ərazidə, eyni otaq sayı və oxşar sahəli mənzillərin təklif qiymətləri götürülür, sizin mənzilin fərqlərinə görə düzəliş edilir. 27 sentyabr 2026-da Prayk-ın bazar müşahidəsinə görə Bakıda satılan mənzilin median təklif qiyməti 218 000 AZN, bir kvadratmetrin medianı 2 738 AZN-dir. Aşağıda bu rəqəmlərdən öz qiymətinizə necə gəlməyi addım-addım göstəririk.
Qısa cavab: Qiyməti «istədiyim məbləğ»dən yox, oxşar elanların medianından başlayın. Bakıda 27 sentyabr 2026-da 2 otaqlı mənzilin median təklif qiyməti 174 900 AZN, 3 otaqlının 255 000 AZN-dir. Mənzilinizi sahə, mərtəbə, təmir və sənədə görə medianla tutuşdurun, bazarlıq üçün kiçik ehtiyat saxlayın: son 7 gündə qiymətini endirən satıcıların yarısı 5–8 % endirib. Qiymət bazar medianından 10 %-dən çox yuxarıdırsa, Prayk-ın «Elan həkimi» bunu satıcıya problem kimi göstərir.
Müqayisəli bazar üsulu nədir?
Bu üsulda sualınız «mənə neçə lazımdır?» yox, «alıcı mənim mənzilimə oxşar mənzilləri neçəyə görür?» olur. Addımlar sadədir:
- Oxşar elanları seçin: eyni rayon (daha yaxşısı eyni məhəllə), eyni otaq sayı, tikili tipi (yeni və ya köhnə) və sahəsi ±15–20 % fərqlənən mənzillər.
- Medianı tapın. Median ortadakı qiymətdir: elanların yarısı ondan ucuz, yarısı bahadır. Orta hesabdan fərqli olaraq, bir-iki çox baha elan onu yuxarı çəkmir.
- Kvadratmetrə çevirin. Sahələr fərqlidirsə, qiyməti m²-ə bölüb müqayisə edin, sonra öz sahənizə vurun.
- Fərqlərə görə düzəliş edin: mərtəbə, təmir, çıxarış, mənzərə, metroya məsafə.
- Aralıq müəyyən edin: tez satmaq istəyirsinizsə aşağı dörddəbirə (P25), tələsmirsinizsə mediana yaxın, mənzil həqiqətən fərqlənirsə yuxarı dörddəbirə (P75) yaxın.
Bakıda mənzil hazırda neçəyə təklif olunur?
Cədvəldə Prayk-ın bazar müşahidəsi bazasının Bakı üzrə satış rəqəmləri var (son 90 gündə müşahidə olunan təklif qiymətləri, 27 sentyabr 2026). «Elanların yarısı» sütunu 25-ci və 75-ci faizlər arasıdır.
| Mənzil | Müşahidə sayı | Median, AZN | Elanların yarısı, AZN | Median, AZN/m² |
|---|---|---|---|---|
| 1 otaqlı | 2 110 | 126 000 | 105 000–155 000 | 3 151 |
| 2 otaqlı | 18 340 | 174 900 | 139 974–225 000 | 2 878 |
| 3 otaqlı | 20 185 | 255 000 | 195 000–335 000 | 2 671 |
| 4 otaqlı | 5 742 | 385 000 | 255 000–550 000 | 2 608 |
| 5 və daha çox otaqlı | 1 295 | 435 000 | 249 500–800 000 | 2 319 |
| Bütün mənzillər | 46 480 | 218 000 | 160 000–292 000 | 2 738 |
Kiçik mənzilin kvadratmetri bahadır (1 otaqlıda 3 151 AZN), otaq sayı artdıqca m² qiyməti düşür. Ona görə 1 otaqlını 3 otaqlıların m² qiyməti ilə hesablamaq qiyməti aşağı salar, əksinə — yuxarı.
Rayonlar arasında fərq də böyükdür. Rayonu məlum olan satış müşahidələrində m² medianı Nərimanovda 3 301 AZN, Nəsimidə 3 071 AZN, Yasamalda 2 920 AZN, Səbaildə 2 800 AZN, Nizamidə 2 760 AZN, Xətaidə 2 500 AZN, Sabunçuda 2 417 AZN, Binəqədidə 2 363 AZN, Suraxanıda 1 993 AZN-dir. Bu rəqəmlər rayon üzrə nisbətən az müşahidəyə (33–198) əsaslanır, ona görə istiqamət kimi oxuyun.
Qiyməti hansı xüsusiyyətlər dəyişir?
- Tikili tipi və çıxarış. Yeni və köhnə tikili ayrı bazardır; çıxarışı (kupçası) olan mənzilə ipoteka ilə də alıcı gəlir, sənədsiz mənzilin alıcı dairəsi dardır.
- Mərtəbə. Birinci və son mərtəbə adətən ortadakılardan ucuz təklif olunur.
- Təmir. Təmirsiz, orta, yeni təmirli və əla vəziyyət — «Evim neçəyə?» hesablamasında ayrıca düzəliş kimi nəzərə alınır.
- Yer. Metroya piyada məsafə, məktəb, park; eyni rayonda iki küçə arasında fərq ola bilər. Prayk-da xəritədə konkret ərazinin m² qiymətinə baxmaq olar.
«Evim neçəyə?» və «Neçəyə satım?» necə kömək edir?
«Evim neçəyə?» alətində xəritədə evinizi göstərirsiniz, otaq, sahə, mərtəbə, tikili tipi, təmir və çıxarışı qeyd edirsiniz. Alət əvvəl 500 m radiusda (az olarsa 1–2 km) oxşar elanları götürür, onları sizin mənzilin xüsusiyyətlərinə «çevirir» və üç rəqəm göstərir: sürətli satış (aşağı dörddəbir), bazar (median) və maksimum (yuxarı dörddəbir). Nəticədə etibarlılıq dərəcəsi də yazılır; Prayk-ın metodologiyasına görə yüksək etibarlılıqda median xəta təxminən 8,3 %, ortada 10 %, təxmini nəticədə 15 %-dir. Ən azı 8 oxşar elan olmadıqda alət bunu açıq deyir.
«Neçəyə satım?» kalkulyatoru isə əməliyyat, əmlak tipi, rayon, otaq sayı və sahəyə görə bazar təklif qiymətini, P25–P75 aralığını və elan sayını verir. «Sizin qiymətiniz» sahəsinə düşündüyünüz məbləği yazsanız, onun mediandan neçə faiz aşağı və ya yuxarı olduğunu görəcəksiniz. Seçim üçün 8-dən az elan varsa, kalkulyator daha ümumi qrupa keçir və bunu nəticədə göstərir.
Hər iki alətin rəqəmi təklif qiymətidir, rəsmi qiymətləndirmə və ya satış qiyməti deyil. Bank ipotekası və ya məhkəmə üçün lisenziyalı qiymətləndiricinin rəyi lazımdır.
Bazarlıq payını necə nəzərə almalı?
Prayk faktiki satış qiymətini görmür, amma elan qiymətinin dəyişməsini görür. 27 sentyabr 2026-da «Mənzil» bölməsində son 7 gündə 188 elanın qiyməti ən azı 5 % endirilib; nümunədəki satış elanlarında (51 elan) endirimin medianı 7 %-dir, yarısı 5–8 % aralığındadır. Bundan iki praktik nəticə çıxır:
- İlkin qiyməti mediana yaxın qoyub bazarlıq üçün kiçik ehtiyat saxlamaq, sonra 5–8 % endirmək məcburiyyətində qalmaqdan yaxşıdır.
- Qiyməti endirəndə elanı favoritə əlavə etmiş alıcılara bildiriş gedir, elan isə «Qiyməti düşənlər» siyahısına düşür — endirim özü də reklamdır.
Prayk elanın qiymətini bazar medianı ilə müqayisə edir: qiymət medianından 10 %-dən çox yuxarıdırsa, «Elan həkimi» bunu problem kimi göstərir və «Satış şansı» balı düşür; 10 % və daha çox aşağıdırsa, elana «Sərfəli» nişanı çıxır.
Mənzil nə qədər müddətə satılır?
Prayk bu sualı iki cür ölçür, hər ikisi ehtiyatla oxunmalıdır. Birincisi, bazar müşahidəsində Bakıda satış elanlarının bağlanmasına qədər median müddət 6 gündür — bu, elanın saytdan götürülməsidir, satış faktı deyil (elan silinib yenidən yerləşdirilə də bilər). İkincisi, Prayk-da birbaşa yerləşdirilən Bakı əmlak elanları sahibi tərəfindən söndürülənə qədər median 14 gün aktiv qalır (son 180 gün). «Neçəyə satım?» kalkulyatorunda göstərilən «Satılma müddəti» də bu tip rəqəmdir: onu vəd kimi yox, bazarın canlılığının göstəricisi kimi oxuyun. Qiymət zolaqdan yuxarıdırsa, müddət uzanır.
Qiymət təyin etmək üçün yoxlama siyahısı
- Sənədləri hazırlayın: çıxarış, sahibin şəxsiyyəti, kommunal borcların olmaması.
- Rayonunuzda eyni otaq sayı və oxşar sahəli ən azı 10–15 elana baxın — Bakıda satılan mənzillər səhifəsindən başlayın.
- «Evim neçəyə?» ilə üç rəqəm alın: sürətli satış, bazar və maksimum.
- Qiyməti bu aralıqda seçin, fərqlərinizi (təmir, mərtəbə, mənzərə) elanda açıq yazın.
- İlk iki həftədə zəng və mesaj azdırsa, əvvəlcə elanı (şəkil, təsvir) yaxşılaşdırın, sonra qiymətə baxın.
- Elanın özünü gücləndirmək üçün elanla tez satmağın 10 strategiyasını oxuyun.
Tez-tez verilən suallar
Bakıda mənzilin bir kvadratmetri neçəyədir?
27 sentyabr 2026-da Prayk-ın bazar müşahidəsinə görə Bakıda satılan mənzilin m² medianı 2 738 AZN-dir. 1 otaqlıda 3 151 AZN, 2 otaqlıda 2 878 AZN, 3 otaqlıda 2 671 AZN-dir.
Qiyməti bazardan yuxarı qoyub sonra endirmək sərfəlidirmi?
Həmişə yox. Medianından 10 %-dən çox baha elanı «Elan həkimi» problem kimi göstərir, oxşar elanlarla müqayisə edən alıcı üçün isə o, siyahıda bahalı görünür. Son 7 gündə qiymətini endirən satıcıların yarısı 5–8 % endirib — başlanğıcda bu qədər ehtiyat kifayətdir.
«Evim neçəyə?» nəticəsi nə qədər dəqiqdir?
Prayk-ın metodologiyasına görə yüksək etibarlılıq dərəcəli nəticələrdə median xəta təxminən 8,3 %, orta dərəcədə 10 %, təxmini nəticədə 15 %-dir. Bu, təklif qiymətlərinə əsaslanan hesabdır, rəsmi qiymətləndirmə deyil.
Rəsmi qiymətləndirici nə vaxt lazımdır?
İpoteka, miras bölgüsü, məhkəmə və ya girov kimi hallarda adətən lisenziyalı qiymətləndiricinin hesabatı tələb olunur. Bu, ümumi məlumatdır — tələbi bank və ya müvafiq qurumdan dəqiqləşdirin.
Satışın vergisi qiymətə daxil edilməlidirmi?
Mülkiyyət müddəti və başqa şərtlərdən asılı olaraq daşınmaz əmlakın satışından vergi yarana bilər. Bu, ümumi məlumatdır — öz vəziyyətinizi Vergi Məcəlləsi və ya Dövlət Vergi Xidməti ilə dəqiqləşdirin, sonra qiymətə qərar verin.
Mənbə və metodologiya
Qiymətlər Prayk-ın açıq bazar API-sindən 27 sentyabr 2026-da götürülüb: Bakı üzrə «satış · mənzillər» səbəti və otaq bölgüsü (son 90 gündə müşahidə olunan 46 480 təklif), rayonların m² medianları (rayonu məlum olan müşahidələr). Kənar qiymətlər 1,5 IQR qaydası ilə atılır, 8-dən az müşahidəli səbət dərc edilmir; bu yazıda 15-dən az olan qrupa median yazmırıq. Qiymət endirimləri Prayk-ın «Qiyməti düşənlər» siyahısından (son 7 gün, ən azı 5 % endirim, «Mənzil» bölməsi; endirim medianı 120 elanlıq nümunədəki 51 satış elanı üzrə) hesablanıb. Müddət rəqəmləri: bazar müşahidəsində elanın bağlanmasına qədər median gün və Prayk-da birbaşa yerləşdirilən əmlak elanlarının sahib tərəfindən söndürülməsinə qədər median gün (son 180 gün). Alətlərin iş qaydası və dəqiqlik rəqəmləri Qiymət metodologiyası səhifəsindədir. Bütün rəqəmlər təklif qiymətidir, satış qiyməti deyil.