Torpaq sahəsi almaq: sənədlər, çıxarış yoxlaması və tələlər

Torpaq sahəsi alarkən əsas sənəd daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdır (xalq arasında «kupça»): torpaq üzərində hüququn yaranması və başqasına keçməsi məhz reyestr çıxarışı ilə rəsmiləşdirilir. Pul verməzdən əvvəl satıcının adının çıxarışdakı adla üst-üstə düşdüyünü, torpağın təyinatını, sərhədlərini və üzərində girov, həbs kimi məhdudiyyət olub-olmadığını yoxlayın. 22 sentyabr 2026 tarixinə Prayk-da 7 494 torpaq elanı var, son 500 elanın median qiyməti 54 000 AZN-dir.

Qısa cavab: 22 sentyabr 2026 tarixinə Prayk-ın «Torpaq sahəsi» bölməsində 7 494 elan var; son 500 elanın median qiyməti 54 000 AZN, yarısı 21 000–133 500 AZN aralığındadır, 41 %-i Bakıdadır. Başlığında «kupça» (çıxarış) yazılan elan 356, «bələdiyyə» yazılan 90-dır. Qanuna görə hüquqlar ərizədən sonra 10 iş günü ərzində qeydiyyata alınır, məhdudiyyətlər barədə reyestr arayışı isə 1 iş günündə verilir.

Torpaq alarkən hansı sənədlər lazımdır?

«Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Qanuna görə daşınmaz əmlaka hüquqların yaranması və başqasına keçməsi dövlət reyestrindən elektron çıxarışla rəsmiləşdirilir; çıxarışda reyestr nömrəsi göstərilir və o, «Elektron hökumət» portalında yerləşdirilir (12.1-ci maddə). Alıcı kimi aşağıdakıları görməlisiniz:

Torpaq Məcəlləsinə görə torpaq sahəsinin hüquqi statusu onun məqsədli təyinatını, hüququn formasını (mülkiyyət, istifadə və ya icarə) və müəyyən edilmiş məhdudiyyətləri əhatə edir (4-cü maddə). Yəni «torpaq satılır» elanında yalnız sot sayını yox, bu üç göstəricini də soruşun: mülkiyyətdir, yoxsa icarə? Təyinatı nədir? Üzərində yük varmı?

Çıxarışı və məhdudiyyətləri necə yoxlamaq olar?

1. Elektron çıxarışın həqiqiliyi. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin (ƏMDX) izahına görə İqtisadiyyat Nazirliyinin elektron xidmətlər portalında (e-services.economy.gov.az) «Elektron çıxarışın yoxlanması» xidmətinə reyestr və qeydiyyat nömrələrini yazanda çıxarış ekranda açılır. Satıcıdan bu iki nömrəni istəyin.
2. Məhdudiyyətlər. Qanunun 5.1-ci maddəsinə görə əmlakın təsviri, qeydiyyatdakı hüquqlar və məhdudiyyətlər barədə arayış hüquq sahibinə, onun vəkilinə və vərəsələrinə verilir; qeydiyyat orqanı onu 1 iş günü ərzində verir (5.3). Yəni bu arayışı satıcı almalıdır — onu sövdələşmədən əvvəl istəyin. Qanun məhdudiyyət kimi servitutu, uzufruktu, ipotekanı, etibarlı idarəetməni, icarəni və əmlakın üzərinə həbs qoyulmasını sayır (1.0.3).
3. Notarius mərhələsi. Alqı-satqı müqaviləsi notariat qaydasında təsdiqlənəndə notarius satıcının bu hüquqa malik olmasını yoxlamaq üçün reyestrdən arayışı elektron sistemlə real vaxtda alır (5.1-2). Notarial təsdiq olunmuş müqavilə hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün əsaslardan biridir (8.0.3).
4. Qeydiyyat və yeni çıxarış. Qeydiyyat orqanı ərizə və sənədlər təqdim edildiyi gündən 10 iş günü ərzində hüquqları qeydiyyata alır və elektron çıxarış tərtib edir; sərhəd (mərzçəkmə) işləri lazım olsa, müddət 5 iş gününədək uzadıla bilər (9.2). ASAN xidmətin məlumatına görə torpaq üzərində mülkiyyət hüququ barədə elektron çıxarış üçün dövlət rüsumu 50 manatdır; plan-ölçü üçün ayrıca rüsum və xidmət haqqı var, məbləğ torpağın təyinatından, sahəsindən, bölgədən və seçilən müddətdən asılıdır.

Təyinat: torpaqda nə tikmək olar?

Torpaq Məcəlləsinin 9-cu maddəsinə görə ölkənin torpaqları yeddi kateqoriyaya bölünür: kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlar; yaşayış məntəqələrinin (şəhər, qəsəbə və kəndlərin) torpaqları; sənaye, nəqliyyat, rabitə, müdafiə və digər təyinatlı torpaqlar; xüsusi qorunan ərazilərin torpaqları; meşə fondu, su fondu və ehtiyat fondu torpaqları. ƏMDX-nin izahına görə torpağın bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsi Nazirlər Kabinetinin 2017-ci il qaydaları ilə aparılır və müraciət rədd edilə bilər — məsələn, sahə ərazi planlaşdırılması sənədlərinə uyğun gəlmədikdə və ya qonşu sahə sahiblərinin mövqeyi nəzərə alınmadıqda.

• Təyinat pozuntusu cərimə ilə bitir. ƏMDX-nin izahına görə torpaqdan məqsədli təyinatına uyğun olmayan istifadəyə görə fiziki şəxslər 300 AZN, kənd təsərrüfatı torpaqlarında isə 500 AZN cərimələnir (İnzibati Xətalar Məcəlləsi, 247-ci maddə).
• Kiçik yaşayış evi. Mülkiyyətdə, icarədə və ya istifadədə olan torpaqda təyinatı üzrə yerüstü mərtəbələrinin sayı 3-dən, hündürlüyü 12 metrdən və aşırımları 6 metrdən çox olmayan yaşayış evi üçün xüsusi tikinti icazəsi tələb olunmur — məlumatlandırma icraatı tətbiq edilir (Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi, 80-ci maddə; ƏMDX-nin izahı).
• Əcnəbilər. Torpaq Məcəlləsinin 48.3-cü maddəsinə görə əcnəbilər, vətəndaşlığı olmayan şəxslər və xarici hüquqi şəxslər torpaq sahəsini yalnız icarə hüququ ilə əldə edə bilər.

Prayk-da torpaq bazarı: rəqəmlər

Cədvəldə «Torpaq sahəsi» bölməsinin ümumi mənzərəsi və başlığında sənəd və ya təyinat qeyd olunan elan qrupları var. Qiymət sahənin ölçüsündən və yerindən çox asılı olduğu üçün bu medianlar sənəd növünün «qiyməti» deyil, hər qrupdakı tipik elanın səviyyəsidir.

Cədvəldən iki praktik nəticə çıxır. Birincisi, 7 494 elandan yalnız 356-nın başlığında «kupça» yazılıb — qalanlarında sənədin vəziyyətini ayrıca soruşmalısınız. İkincisi, «bələdiyyə» qeydli elanların medianı (15 000 AZN) «kupça» qeydlilərin medianının (30 000 AZN) yarısıdır. Bu fərqi yalnız sənədlə izah etmək olmaz — ölçü və yer də fərqlidir, amma belə elanlarda ilk sualınız «reyestrdən çıxarış varmı?» olmalıdır.

Ümumi qiymət 3 sotluq sahə ilə 500 sotluq sahəni eyni cərgəyə qoyur. Konkret elanı qiymətləndirmək üçün sot qiymətinə baxın: elan səhifəsindəki bazar müqayisəsi torpaqda 1 sotun qiymətini 1 kilometr radiusdakı oxşar sahələrin medianı ilə tutuşdurur (necə işləyir).

Ən çox rast gəlinən tələlər

• Çıxarış yoxdur, «bələdiyyə sənədi» var. ƏMDX-nin izahına görə bələdiyyənin vətəndaşa ayırdığı torpağa çıxarış almaq üçün bələdiyyənin qərarı və aktla tərtib edilmiş alqı-satqı müqaviləsi, 1 dekabr 2007-ci ildən sonra isə hərrac protokolu və onun nəticəsinə görə bağlanmış müqavilə tələb olunur. Satıcının bu sənədlərlə reyestrdən çıxarış alıb-almadığını soruşun.
• Təyinat uyğunsuzluğu. Kənd təsərrüfatı təyinatlı sahəni ev tikmək üçün alırsınızsa, kateqoriyanın dəyişdiriləcəyinə heç kim zəmanət verə bilməz — müraciət rədd edilə bilər.
• Sərhəd plana uyğun deyil. Hasar plandakı sərhəddən fərqli yerdən keçə bilər; planı yerində yoxlayın, şübhə varsa ölçü apardırın.
• Girov və ya həbs. Məhdudiyyət arayışını görmədən beh verməyin.
• Etibarnamə ilə satış. Mümkünsə mülkiyyətçinin özü ilə görüşün, etibarnamədə satış səlahiyyətini və müddətini yoxlayın.
• Sənədləri görmədən beh. Prayk çatı ödəniş tələbi və ya kart nömrəsi olan mesajlarda hər iki tərəfə avtomatik xəbərdarlıq göstərir.
• Kommunikasiya. Yol, işıq, qaz və su sahəyə qədər çəkilməyibsə, bu xərci qiymətə əlavə edin — xəritədə sahənin yola və yaşayış məntəqəsinə məsafəsinə baxın.

Addım-addım alış planı

1. Elanları Torpaq sahəsi bölməsində və ya Bakıda torpaq sahələri səhifəsində seçin; uyğun elan yoxdursa, konum radarı qurun.
2. Qiyməti sot üzrə müqayisə edin.
3. Satıcıdan çıxarışın reyestr və qeydiyyat nömrələrini alın, rəsmi portalda yoxlayın.
4. Məhdudiyyətlər barədə təzə reyestr arayışını istəyin.
5. Planı sahə ilə yerində tutuşdurun, qonşu sərhədlərini soruşun.
6. Təyinatı niyyətinizlə müqayisə edin.
7. Müqaviləni notariusda bağlayın; ödənişi izlənə bilən üsulla edin.
8. Qeydiyyatdan sonra elektron çıxarışın öz adınıza tərtib olunduğunu yoxlayın.

Dövlət və bələdiyyə torpaqlarının hərracla satışı da alternativdir — hərracla elan bazarının fərqini torpaq hərracları haqqında yazımızda izah etmişik.

Tez-tez verilən suallar

Torpaq almaq üçün hansı sənədlər lazımdır?

Əsas sənəd daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdır; bundan başqa torpaq sahəsinin planı və ölçüsü, məhdudiyyətlər (girov, icarə, həbs) barədə reyestr arayışı və satıcının şəxsiyyət vəsiqəsi (vəkil satırsa, etibarnamə) lazımdır. Müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənir, hüquq isə reyestrdə qeydiyyatla rəsmiləşir.

Çıxarışın saxta olmadığını necə yoxlamaq olar?

ƏMDX-nin izahına görə İqtisadiyyat Nazirliyinin elektron xidmətlər portalında (e-services.economy.gov.az) «Elektron çıxarışın yoxlanması» xidmətinə çıxarışın reyestr və qeydiyyat nömrələrini yazın — həqiqi çıxarış ekranda açılır. Notarius da müqaviləni təsdiqləyərkən reyestr məlumatını real vaxtda yoxlayır.

Başlığında «bələdiyyə» yazılan torpağı almaq risklidirmi?

Bu qeyd sənədin növünü göstərir və əlavə yoxlama tələb edir. ƏMDX-nin izahına görə bələdiyyənin ayırdığı torpağa reyestrdən çıxarış almaq üçün bələdiyyənin qərarı və aktla tərtib edilmiş alqı-satqı müqaviləsi (1 dekabr 2007-dən sonra — hərrac protokolu və müqavilə) tələb olunur. Satıcıdan bu sənədləri və çıxarışın olub-olmadığını soruşun, qərardan əvvəl notarius və ya hüquqşünasla məsləhətləşin.

Kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqda ev tikmək olarmı?

Torpaqdan yalnız məqsədli təyinatına uyğun istifadə olunmalıdır; ƏMDX-nin izahına görə uyğunsuz istifadəyə görə fiziki şəxs kənd təsərrüfatı torpağında 500 AZN cərimələnir. Kateqoriyanın dəyişdirilməsi Nazirlər Kabinetinin qaydaları ilə aparılır və müraciət rədd edilə bilər, ona görə tikinti üçün təyinatı artıq uyğun olan sahə axtarmaq daha etibarlıdır.

Alışdan sonra torpaq nə vaxt mənim adıma keçir?

Qanuna görə qeydiyyat orqanı ərizə və sənədlər təqdim edildiyi gündən 10 iş günü ərzində hüquqları qeydiyyata alır və elektron çıxarış tərtib edir; mərzçəkmə lazım olsa, müddət 5 iş gününədək uzadıla bilər. Çıxarış «Elektron hökumət» portalında yerləşdirilir.

Mənbə və metodologiya

Elan sayları və qiymətlər Prayk-ın açıq kataloq API-sindən 22 sentyabr 2026-da götürülüb: «Daşınmaz əmlak → Torpaq sahəsi» bölməsinin ən təzə 500 elanı, həmçinin həmin bölmədə başlığında «kupça», «tikinti», «kənd təsərrüfatı» və «bələdiyyə» sözləri olan elanlar (hər qrupun ən təzə elanları, ən çoxu 500). Median və 25–75-ci faizlər yalnız AZN qiymətlərindən hesablanıb; qiymət sahənin ölçüsünü nəzərə almır, başlığında sənəd və ya təyinat yazılmayan elanlar qruplara düşmür. Hüquqi məlumat rəsmi mənbələrdəndir: «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Qanun (1.0.3, 5.1, 5.1-2, 5.3, 8.0.3, 9.2, 12.1-ci maddələr), Torpaq Məcəlləsi (4, 9, 48-ci maddələr), Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti — sual-cavab (çıxarışın yoxlanması, bələdiyyə torpaqları, kateqoriya dəyişikliyi, cərimələr, tikinti icazəsi), ASAN xidmət — torpaq üzərində hüquqların qeydiyyatı və çıxarış (dövlət rüsumu). Bu yazı ümumi məlumatdır, hüquqi məsləhət deyil: sövdələşmədən əvvəl notarius və ya hüquqşünasla məsləhətləşin.