Yeni tikili, yoxsa köhnə tikili? Bakıda qiymət, çıxarış və təmir

Bakıda yeni tikili köhnə tikilidən kvadratmetr hesabı ilə təxminən 7 % bahadır, amma mənzilin ümumi qiyməti daha çox fərqlənir, çünki yeni tikililər daha genişdir. Prayk-ın 27 sentyabr 2026 tarixli ölçüsünə görə yeni tikilinin median m² qiyməti 2 894 AZN, köhnə tikilinin 2 698 AZN-dir; 2 otaqlı mənzilin median qiyməti isə müvafiq olaraq 209 000 və 150 000 AZN-dir. Aşağıda otaq sayına görə cədvəl, çıxarış, təmir və gündəlik xərclər baxımından müqayisə var.

Qısa cavab: 27 sentyabr 2026 tarixinə Prayk-da Bakıda 18 296 yeni tikili və 7 748 köhnə tikili satış elanı var. Son 300-ər elan üzrə median qiymət yeni tikilidə 270 000 AZN (95 m²), köhnə tikilidə 172 000 AZN-dir (68 m²); m² qiyməti 2 894 və 2 698 AZN. Hər iki qrupda elanların 73 %-ində çıxarış var, lakin açıq şəkildə «çıxarış yoxdur» yazılan elanlar yeni tikilidə 13 %, köhnə tikilidə 1 %-dir. Yeni tikilini daha böyük sahə, müasir bina və kirayədə yüksək qiymət üçün, köhnə tikilini aşağı ümumi büdcə, hazır sənəd və formalaşmış məhəllə üçün seçirlər.

Yeni və köhnə tikili arasında qiymət fərqi nə qədərdir?

Cədvəldə Bakı üzrə hər qrupun ən təzə 300 satış elanından hesablanmış medianlar var. Median ortadakı qiymətdir: elanların yarısı ondan ucuz, yarısı bahadır. 15-dən az elanı olan seqment üçün median yazmırıq.

Əsas nəticə: m² qiymətində fərq 2 otaqlılarda 6 %, 3 otaqlılarda 9 %, 4 otaqlılarda 19 %-dir. Ümumi qiymətdəki böyük fərq isə əsasən sahədən gəlir: 3 otaqlı yeni tikili median 110 m², köhnə tikili 80 m²-dir. Yəni «eyni otaq sayı» eyni mənzil demək deyil — müqayisəni m² ilə aparın. 1 otaqlı köhnə tikililərdə m² qiyməti (2 950 AZN) ən yüksəkdir: kiçik mənzildə sabit xərclər (mətbəx, hamam, pilləkən) sahəyə bölünəndə m² bahalaşır.

Çıxarış (kupça) baxımından fərq varmı?

Satıcının elanda qeyd etdiyi məlumata görə hər iki qrupda elanların 73 %-ində çıxarış var. Fərq qalan hissədədir:

• Yeni tikili: 13 % elanda «çıxarış yoxdur» yazılıb, 14 %-də məlumat yoxdur. Bunlar əsasən tikilməkdə olan və ya təzə istismara verilmiş binalardır.
• Köhnə tikili: cəmi 1 % elanda «çıxarış yoxdur» yazılıb, 26 %-də məlumat göstərilməyib.

Yeni tikilidə çıxarışın olub-olmaması tikintini kimin apardığından asılıdır. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin izahına görə MMC-nin tikdiyi binada əvvəlcə binaya dair MMC-nin mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində qeydiyyatda olub-olmadığı aydınlaşdırılmalıdır; qeydiyyat varsa, MMC ilə alıcı arasında notariat qaydasında alqı-satqı müqaviləsi bağlanır və mənzil sahibi bu müqavilə əsasında öz adına çıxarış ala bilər. Mənzil-tikinti kooperativində (MTK) isə ilk növbədə binanın istismara qəbul edilib-edilmədiyi yoxlanılır, sonra çıxarış üçün MTK üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarı və pay haqqının ödənildiyini göstərən maliyyə arayışı tələb olunur. Riskləri ayrıca yazmışıq: çıxarışsız mənzil almaq.

Təmir: hansında əlavə xərc gözlənilir?

Elanlardakı «təmir» sahəsinə görə yeni tikili elanlarının 15 %-i təmirsiz satılır, köhnə tikili elanlarında isə təmirsiz qeydi demək olar yoxdur. «Orta təmirli» yeni tikililərin 62 %-ində, köhnə tikililərin 71 %-ində yazılıb; «əla vəziyyətdə» və ya «yeni təmirli» payı hər iki qrupda 5–7 %-dir.

• Yeni tikilidə təmirsiz mənzil üçün tam təmir büdcəsini (suvaq, döşəmə, santexnika, elektrik, qapılar) qiymətə əlavə edin. Planlama üçün: ev təmiri üçün büdcə planı.
• Köhnə tikilidə «orta təmir» çox vaxt illər əvvəl edilmiş təmirdir. Elektrik xətlərinin, su və kanalizasiya borularının, pəncərələrin vəziyyətinə yerində baxın — görünməyən xərclər burada gizlənir.

Kommunal və gündəlik xərclər necə fərqlənir?

Bu bölmədə Prayk-ın ölçdüyü rəqəm yoxdur — alıcıların ən çox soruşduğu məqamlardır:

• İstilik. Soruşun: mənzildə fərdi qazan (kombi) var, yoxsa mərkəzi istilik? Qış aylarının qaz xərcini əvvəlki sahibdən öyrənin.
• Lift və ümumi sahələr. Yeni yaşayış komplekslərinin bir qismində aylıq xidmət haqqı olur (təmizlik, mühafizə, lift). Məbləği və nəyi əhatə etdiyini yazılı soruşun.
• Binanın yaşı. Köhnə tikilidə dam, fasad, pilləkən və ümumi borular üçün qonşularla birgə xərc yarana bilər.
• Kirayə gəliri. Mənzili kirayə vermək niyyətiniz varsa: Bakıda son 100 kirayə elanında yeni tikilinin median kirayəsi 1 000 AZN (78 elan), köhnə tikilinin 600 AZN-dir (21 elan). Ətraflı hesab: kirayə üçün mənzil almaq.

Hansını seçməli: qısa müqayisə

«İpotekaya uyğun» satıcının elanda qeyd etdiyi məlumatdır; mənzilin ipoteka şərtlərinə uyğunluğunu bank yoxlayır.

Baxışa getməzdən əvvəl yoxlama siyahısı

1. Mənzilin bazar dəyərini «Evim neçəyə?» alətində tikili növü, təmir və çıxarış göstərilməklə hesablayın.
2. Elanı öz səhifəsindəki «Elanı yoxla» hesabatı ilə yoxlayın: qiymət tarixçəsi və bazar müqayisəsi.
3. Çıxarışı görün və adını satıcının şəxsiyyət vəsiqəsi ilə tutuşdurun; yeni tikilidə binanın sənəd vəziyyətini soruşun.
4. Təmirsiz mənzildə təmir smetasını qiymətə əlavə edib yenidən müqayisə edin.
5. Kommunal növlərini, xidmət haqqını və son aylıq ödənişləri soruşun.
6. Uyğun elan tapmırsınızsa, Mənzil bölməsində axtarışı yadda saxlayın və yeni elan bildirişini aktivləşdirin.

Tez-tez verilən suallar

Bakıda yeni tikili köhnə tikilidən nə qədər bahadır?

27 sentyabr 2026 tarixinə Prayk-ın ölçüsünə görə m² hesabı ilə təxminən 7 %: yeni tikilidə median 2 894 AZN/m², köhnə tikilidə 2 698 AZN/m². Ümumi median qiymət isə 270 000 və 172 000 AZN-dir, çünki yeni tikililər daha genişdir (95 və 68 m²).

2 otaqlı yeni və köhnə tikili neçəyədir?

Bakıda 2 otaqlı yeni tikilinin median qiyməti 209 000 AZN (68 m², 2 968 AZN/m²), köhnə tikilinin 150 000 AZN-dir (55 m², 2 792 AZN/m²) — 27 sentyabr 2026, ən təzə 300-ər elan üzrə.

Yeni tikilidə çıxarış olmaması normaldırmı?

Tikilməkdə olan və ya təzə istismara verilmiş binada çıxarışın hələ olmaması rast gəlinən haldır — yeni tikili elanlarının 13 %-ində «çıxarış yoxdur» yazılıb. Amma bu, alıcı üçün riskdir: MMC-nin binaya mülkiyyət hüququnun qeydiyyatda olub-olmadığını, MTK-da isə binanın istismara qəbul aktını əvvəlcədən yoxlayın. Bu, ümumi məlumatdır.

Köhnə tikili almaq daha sərfəlidirmi?

Ümumi büdcə baxımından bəli: median qiymət 172 000 AZN-dir. Amma m² fərqi cəmi 7 %-dir və köhnə tikilidə təmir, kommunikasiya və bina yaşı ilə bağlı xərclər ola bilər. Eyni sahəyə görə müqayisə edin.

Kirayə üçün hansı sərfəlidir?

Bakıda son kirayə elanlarında yeni tikilinin median kirayəsi 1 000 AZN, köhnə tikilinin 600 AZN-dir, amma yeni tikilinin alış qiyməti də yüksəkdir. Gəlirliliyi rayon və otaq üzrə hesablamaq üçün kirayə bələdçimizə baxın.

Mənbə və metodologiya

Rəqəmlər Prayk-ın açıq kataloq API-sindən 27 sentyabr 2026-da götürülüb: «Daşınmaz əmlak → Mənzil» bölməsi, şəhər — Bakı, əməliyyat — satış, əmlak növü atributu «yeni tikili» və ya «köhnə tikili». Elan sayları (18 296 və 7 748) API-nin ümumi sayıdır; qiymət statistikası hər qrupun ən təzə 300 elanından (10 000 AZN-dən aşağı səhv qiymətlər çıxılmaqla — yeni tikilidə 1, köhnə tikilidə 3 elan) hesablanıb. Median və 25–75-ci faizlər yalnız AZN qiymətli elanlar üzrədir; m² qiyməti sahəsi 15–500 m² olan elanlarda qiymət ÷ sahə kimi hesablanıb. Çıxarış, təmir və ipoteka payları satıcının elanda doldurduğu sahələrdəndir. Kirayə müqayisəsi Bakıda ən təzə 100 aylıq kirayə elanı üzrədir. 15-dən az elanlı seqment üçün median yazmırıq. Bunlar təklif qiymətləridir. Qiymətlərin zamanla dəyişməsi üçün: mənzil qiymətləri hesabatı. Hüquqi məlumat: Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti — sual-cavab (8-ci və 9-cu suallar). Bu yazı ümumi məlumatdır; sövdələşmədən əvvəl sənədləri rəsmi qurumda yoxlayın.