Kirayə vermək üçün mənzil almaq: rayonlar üzrə gəlirlilik 2026
Bakıda kirayə vermək üçün alınan mənzil xərclər çıxmamış ildə qiymətinin təxminən 4–5 %-ni qaytarır. Prayk bazar indeksinə görə (27 sentyabr 2026) Bakıda median mənzil 218 000 AZN-ə satılır və 800 AZN-ə kirayə verilir — kobud gəlirlilik 4,4 %, geri ödəmə 22,7 il. Boş dayanma, vergi və təmir çıxandan sonra bu rəqəm təxminən 3,5 %-ə enir. Aşağıda rayonlar üzrə cədvəl, xalis gəlirin hesabı və «ucuz və gəlirli» elanlara necə baxmaq lazım olduğu var.
Qısa cavab: 27 sentyabr 2026 tarixinə Prayk indeksində ən yüksək kobud gəlirlilik Abşeron rayonunda (5,6 %, geri ödəmə 17,9 il) və Xırdalandadır (5,0 %, 20 il); Bakıda median 4,4 %, 2 otaqlı mənzillərdə 5,1 %-dir. Bakının mərkəzi rayonlarında indeks 2,3–3,3 % göstərir. Nümunə hesabda 2 otaqlı Bakı mənzilinin xalis gəliri bir ay boş dayanma, 14 % gəlir vergisi və təmir ehtiyatından sonra 3,6 %-dir — yəni mənzil özünü təxminən 27–28 ilə ödəyir.
Kirayə gəlirliliyi necə hesablanır?
Kobud gəlirlilik = illik kirayə ÷ mənzilin qiyməti × 100. Məsələn, Bakıda 2 otaqlı mənzilin median qiyməti 174 900 AZN, median kirayəsi 750 AZN/aydır: 750 × 12 = 9 000 AZN, 9 000 ÷ 174 900 = 5,1 %. Geri ödəmə müddəti bunun tərsidir: 174 900 ÷ 9 000 = 19,4 il. Bu rəqəm «xərcsiz» dünyanı göstərir; real gəlir həmişə aşağıdır. Kirayəçi kimi baxış üçün qonşu bələdçimizə baxın: mənzil almaq, yoxsa kirayədə qalmaq.
Hansı rayonda kirayə daha çox gətirir?
Cədvəldə Prayk-ın son 90 günlük elan müşahidələrindən hesablanmış rayon medianları var («Mənzil investisiyası» səhifəsi ilə eyni mənbə). Bunlar təklif qiymətləridir, bağlanmış sövdələşmə deyil.
| Rayon / şəhər | Satış medianı, AZN | Kirayə medianı, AZN/ay | Kobud gəlirlilik | Geri ödəmə, il |
|---|---|---|---|---|
| Abşeron rayonu | 85 000 | 400 | 5,6 % | 17,9 |
| Xırdalan | 108 500 | 450 | 5,0 % | 20,0 |
| Gəncə | 87 500 | 330 | 4,5 % | 22,2 |
| Bakı (rayonu göstərilməyən elanlar) | 218 000 | 800 | 4,4 % | 22,7 |
| Mingəçevir | 83 000 | 300 | 4,3 % | 23,3 |
| Masazır | 85 000 | 300 | 4,2 % | 23,8 |
| Xətai | 175 000 | 600 | 4,1 % | 24,4 |
| Suraxanı | 132 000 | 450 | 4,1 % | 24,4 |
| Sumqayıt | 114 000 | 360 | 3,8 % | 26,3 |
| Binəqədi | 155 000 | 450 | 3,5 % | 28,6 |
| Nəsimi | 180 000 | 500 | 3,3 % | 30,3 |
| Yasamal | 197 000 | 500 | 3,0 % | 33,3 |
| Nizami | 182 000 | 400 | 2,6 % | 38,5 |
| Sabunçu | 161 000 | 330 | 2,5 % | 40,0 |
| Nərimanov | 287 000 | 550 | 2,3 % | 43,5 |
Investisiya səhifəsində Şirvan (6,4 %), Mehdiabad və Astara da yuxarıdadır, amma onların satış və ya kirayə səbətində 15-dən az müşahidə var — biz belə səbət üçün rəqəm dərc etmirik. Mərkəzi rayonların kirayə səbətləri də kiçikdir və Bakı üzrə ümumi kirayə medianından (800 AZN) aşağı çıxır; 22 sentyabrda başlıq axtarışı ilə ölçdüyümüz rayon kirayəsi (Nəsimi, Nərimanov 900 AZN, Yasamal 785 AZN) daha yüksək idi. Ona görə mərkəzdəki 2–3 %-lik gəlirlilik ehtiyatla oxunmalıdır — real rəqəm bir qədər yüksək ola bilər.
Otaq sayına görə Bakıda ən yüksək kobud gəlirlilik 2 otaqlı mənzillərdədir (5,1 %), sonra 3 otaqlı (4,7 %), 1 otaqlı (4,5 %) və 4 otaqlı (4,1 %) gəlir.
Kobud gəlirlilikdən xalis gəlirə: nələr çıxılır?
Aşağıdakı nümunə Bakıda median 2 otaqlı mənzil üçündür. Boş dayanma və təmir ehtiyatı bizim fərziyyəmizdir — öz rəqəmlərinizlə əvəz edin.
| Maddə | İllik məbləğ, AZN | İzah |
|---|---|---|
| Kobud kirayə gəliri | 9 000 | 750 AZN × 12 ay |
| Boş dayanma | −750 | Kirayəçi dəyişəndə ildə 1 ay boş (fərziyyə) |
| Gəlir vergisi | −1 155 | Faktiki gəlirin 14 %-i (Dövlət Vergi Xidmətinin bukletinə görə) |
| Təmir və texnika ehtiyatı | −750 | İldə bir aylıq kirayə (fərziyyə) |
| Xalis gəlir | 6 345 | 174 900 AZN qiymətə nisbətdə 3,6 %, geri ödəmə təxminən 27,6 il |
Siyahıya daxil etmədiklərimiz də var: notariat və qeydiyyat xərcləri, mənzil təmirsiz alınıbsa ilkin təmir və əşya, vasitəçi haqqı, sığorta, illik əmlak vergisi, ipoteka ilə alınıbsa faiz. Bunların hər biri xalis gəliri daha da azaldır. Mənzilin dəyərinin dəyişməsi (artım və ya enmə) isə ayrıca «qazanc və ya itki»dir və burada hesablanmayıb.
Vergi barədə: Dövlət Vergi Xidmətinin fiziki şəxslərin gəlir vergisi bukletinə görə icarə haqlarından 14 % dərəcə ilə vergi tutulur; icarə haqqını ödəyən vergi ödəyicisidirsə, vergi ödəmə mənbəyində tutulur. Kirayəçi fərdi şəxsdirsə, uçota durmaq və bəyannamə vermək öhdəliyi sizin üzərinizə düşə bilər. Qaydalar dəyişə bilər — öz vəziyyətinizi taxes.gov.az saytında və ya vergi orqanında dəqiqləşdirin.
«Ucuz və gəlirli» elanlar: nümunələr və tələlər
İnvestisiya səhifəsi hər rayonda bazar medianından ən azı 10 % ucuz mənzil satış elanlarını göstərir və onlar üçün rayonun (mümkünsə otaq sayının) kirayə medianı ilə gözlənilən gəlirliliyi hesablayır. 27 sentyabr səhərki siyahıdan nümunələr:
| Elan | Qiymət, AZN | Bazardan ucuz | Gözlənilən kirayə, AZN/ay | Kobud gəlirlilik |
|---|---|---|---|---|
| Bakı, Xətai r., Həzi Aslanov m., 3 otaq, 85 m², yeni tikili | 145 000 | 44 % | 1 000 | 8,3 % |
| Masazır, 2 otaq, 42 m², yeni tikili | 87 000 | 44 % | 750 | 10,3 % |
| Abşeron r., Saray, 2 otaq, 74 m², yeni tikili | 49 700 | 42 % | 400 | 9,7 % |
| Xırdalan, 2 otaq, 60 m², yeni tikili | 65 000 | 44 % | 450 | 8,3 % |
| Mingəçevir, 2 otaq, 64 m², köhnə tikili | 56 000 | 24 % | 400 | 8,6 % |
| Gəncə, 2 otaq, 48 m² | 48 000 | 42 % | 300 | 7,5 % |
Diqqət: Prayk bazardan 45 %-dən çox ucuz elanları bu siyahıya ümumiyyətlə salmır — belə qiymət çox vaxt səhv, ilkin ödəniş məbləği və ya tələ olur. Nümunələrin çoxu 42–44 % ucuzdur, yəni bu həddə yaxındır. Belə elanda səbəbi mütləq soruşun: çıxarış yoxdur, qiymət yalnız ilkin ödənişdir, mənzil tikilir, təmirsizdir və ya birinci mərtəbədir. Çıxarış məsələsi ayrıca bələdçidədir: çıxarışsız mənzil almağın riskləri.
Kirayə üçün mənzil seçəndə nəyə baxmalı?
- Kirayə tələbatı. Seçdiyiniz ərazidə oxşar mənzillərin kirayə elanlarına Mənzil bölməsində baxın: çox elan varsa, rəqabət də çoxdur.
- Metro və yol. Kirayəçi üçün yol vaxtı vacibdir; metro xəritəsində stansiyaya piyada məsafəni yoxlayın. Ətraflı: metroya yaxın mənzil qiymətləri.
- Otaq sayı. Bakıda 2 otaqlılar kobud gəlirlilikdə öndədir; 4 otaqlıların kirayəsi qiymətinə nisbətən aşağıdır.
- Tikili növü. Yeni tikililər kirayədə baha gedir, amma alışda da bahadır və tez-tez təmirsiz satılır — yeni və köhnə tikili müqayisəsi.
- Hüquqi təmizlik. Çıxarış, yüklülük (ipoteka, həbs) və satıcının mülkiyyətçi olması — almazdan əvvəl.
- Qiymətin yoxlanması. Konkret elanın qiymət tarixçəsini və bazar müqayisəsini elan səhifəsindəki «Elanı yoxla» hesabatı ilə, oxşar mənzilin dəyərini «Evim neçəyə?» ilə yoxlayın.
Kirayəyə verəndə nələri unutmamalı?
- Müqaviləni yazılı bağlayın; «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Qanunun 19.1-ci maddəsinə görə müddəti on bir aydan çox olan icarə hüququ dövlət qeydiyyatına alınır.
- Girovun (depozitin) məbləğini və qaytarılma şərtini müqaviləyə yazın, köçmə günü sayğacları və əşyaları fotoya çəkin.
- Kommunal ödənişlərin kimin üzərində olduğunu əvvəlcədən razılaşdırın.
- Kirayə gəlirini vergi qaydasına uyğun bəyan edin.
Tez-tez verilən suallar
Bakıda kirayə üçün mənzil almaq neçə faiz gəlir gətirir?
27 sentyabr 2026 tarixinə Prayk indeksində Bakıda median mənzilin kobud kirayə gəlirliliyi 4,4 %, 2 otaqlı mənzillərdə 5,1 %-dir. Boş dayanma, 14 % gəlir vergisi və təmir ehtiyatı çıxandan sonra nümunə hesabda xalis gəlir təxminən 3,6 %-dir.
Kirayə verilən mənzil neçə ilə özünü ödəyir?
Kobud hesabla Bakıda 22,7 il, 2 otaqlı mənzildə 19,4 il, Abşeron rayonunda 17,9 il, Xırdalanda 20 il. Xərcləri nəzərə alanda Bakıdakı 2 otaqlı mənzil üçün müddət təxminən 27–28 ilə uzanır.
Hansı rayonda kirayə gəlirliliyi ən yüksəkdir?
Etibarlı nümunəsi olan rayonlar arasında Abşeron rayonu (5,6 %) və Xırdalan (5,0 %) öndədir, sonra Gəncə (4,5 %) və Bakı üzrə median (4,4 %) gəlir. Bakının içində Xətai və Suraxanı 4,1 % ilə mərkəzi rayonlardan yüksəkdir.
Kirayə gəlirindən vergi ödənilirmi?
Bəli. Dövlət Vergi Xidmətinin bukletinə görə icarə haqlarından 14 % dərəcə ilə gəlir vergisi tutulur. Kirayəçi vergi ödəyicisidirsə, vergini o, ödəmə mənbəyində tutur; fərdi kirayəçi halında bəyannamə öhdəliyi sizə düşə bilər. Bu, ümumi məlumatdır — dəqiq qaydanı taxes.gov.az-da yoxlayın.
Bazardan 40 % ucuz mənzil yaxşı investisiyadırmı?
Ola bilər, amma əvvəlcə səbəbi tapın. Prayk 45 %-dən çox ucuz elanları investisiya siyahısına salmır, çünki belə qiymət çox vaxt səhv və ya tələdir. 40 %-lik endirimdə də çıxarışı, qiymətin tam məbləğ olub-olmadığını və mənzilin vəziyyətini yerində yoxlayın.
Mənbə və metodologiya
Rəqəmlər Prayk-ın açıq bazar API-sindən 27 sentyabr 2026-da götürülüb: market/districts, market/districts/baki və market/invest. İndeks son 90 günün mənzil elanı müşahidələrinə əsaslanır; rayon səbəti satış və kirayə üçün ayrıca qurulur, median və 25–75-ci faizlər hesablanır, kənar dəyərlər 1,5 IQR qaydası ilə süzülür. Kobud gəlirlilik = kirayə medianı × 12 ÷ satış medianı; geri ödəmə bunun tərsidir. «Bakı» sətri rayonu göstərilməmiş Bakı elanlarıdır (satış 46 480, kirayə 20 920 müşahidə). «Ucuz və gəlirli» elanlar: dərcdə olan mənzil satış elanları, bazar medianından 10–45 % ucuz, gözlənilən kirayə rayon və otaq üzrə medianla; rayon başına ən çox 6 elan. 15-dən az müşahidəli səbət üçün rəqəm yazmırıq. Xalis gəlir cədvəlindəki boş dayanma və təmir ehtiyatı redaksiyanın fərziyyəsidir. Vergi: Dövlət Vergi Xidməti — fiziki şəxslərin gəlir vergisi bukleti; icarə qeydiyyatı: «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Qanun. Bu yazı ümumi məlumatdır, investisiya və ya vergi məsləhəti deyil.