Mənzil almaq, yoxsa kirayədə qalmaq? Bakı üçün 2026 hesabı
Bakıda mənzilin qiyməti hazırda təxminən 19–25 illik kirayəyə bərabərdir. Prayk bazar indeksinə görə (27 sentyabr 2026) 2 otaqlı mənzilin median təklif qiyməti 174 900 AZN, aylıq kirayəsi 750 AZN-dir: kirayə ildə qiymətin cəmi 5,1 %-ni təşkil edir. Aşağıda otaq sayı və rayonlar üzrə hesab, alışın gizli xərcləri və qərarı özünüz üçün necə verəcəyiniz var.
Qısa cavab: 27 sentyabr 2026 tarixinə Bakıda 1 otaqlı mənzilin qiyməti 22,3 illik, 2 otaqlının 19,4 illik, 3 otaqlının 21,3 illik, 4 otaqlının 24,7 illik kirayəsinə bərabərdir. Rayonlar üzrə bu göstərici Xırdalan və Abşeronda 18–20 il, Bakının mərkəzi rayonlarında 25 ildən çox çıxır. Əgər bir yerdə uzun müddət yaşamağı planlaşdırırsınızsa və pulunuz başqa yerdə kirayədən çox gəlir gətirmirsə, almaq məntiqlidir; çevik qalmaq, pulu işlətmək və ya şəhərin başqa hissəsinə köçmək ehtimalı varsa, kirayə daha sərfəlidir.
Bakıda mənzil neçə illik kirayəyə bərabərdir?
Ən sadə ölçü «qiymət/kirayə nisbəti»dir: mənzilin satış qiymətini onun illik kirayəsinə bölürsünüz. Nəticə neçə il kirayə ödəməklə eyni mənzilin pulunu verəcəyinizi göstərir. Tərsi — illik kirayənin qiymətə nisbəti — «kobud gəlirlilik»dir. Cədvəldə Prayk-ın son 90 gündə topladığı elan müşahidələrindən hesablanmış medianlar var. Median elanları qiymətə görə düzəndə ortada qalan qiymətdir; mötərizədə orta 50 %-in aralığı verilib.
| Otaq sayı | Satış medianı, AZN | Kirayə medianı, AZN/ay | Neçə illik kirayə | Kobud gəlirlilik |
|---|---|---|---|---|
| 1 otaq | 126 000 (105 000–155 000) | 470 (350–600) | 22,3 | 4,5 % |
| 2 otaq | 174 900 (140 000–225 000) | 750 (600–950) | 19,4 | 5,1 % |
| 3 otaq | 255 000 (195 000–335 000) | 1 000 (797–1 400) | 21,3 | 4,7 % |
| 4 otaq | 385 000 (255 000–550 000) | 1 300 (900–1 800) | 24,7 | 4,1 % |
| Bütün mənzillər | 218 000 (160 000–292 000) | 800 (600–1 100) | 22,7 | 4,4 % |
Ən «kirayəçi xeyrinə» seqment 4 otaqlı mənzillərdir: böyük mənzilin qiyməti kirayəsindən sürətlə artır. 2 otaqlı mənzillərdə isə nisbət ən aşağıdır — alış burada nisbətən daha sərfəli görünür. Son 30 gündə 2 və 3 otaqlı mənzillərin satış medianı 1,2–1,9 % enib, eyni otaq sayında kirayə medianı dəyişməyib.
Rayonlar üzrə mənzərə necədir?
Rayon səviyyəsində Prayk-ın investisiya səhifəsindəki indeksdən istifadə etdik. Son sütunda eyni satış medianını 22 sentyabrda başlıq axtarışı ilə ölçdüyümüz rayon kirayə medianına böldük (bax: Bakıda kirayə qiymətləri rayonlar üzrə) — iki ölçü arasındakı fərq nəticənin nə qədər həssas olduğunu göstərir.
| Rayon / şəhər | Satış medianı, AZN | AZN/m² | Kirayə medianı (indeks), AZN | İl (indeks) | İl (22 sentyabr kirayəsi ilə) |
|---|---|---|---|---|---|
| Nərimanov | 287 000 | 3 301 | 550 | 43,5 | 26,6 |
| Nəsimi | 180 000 | 3 071 | 500 | 30,3 | 16,7 |
| Yasamal | 197 000 | 2 920 | 500 | 33,3 | 20,9 |
| Səbail | 200 000 | 2 800 | 500 | 33,3 | 18,5 |
| Nizami | 182 000 | 2 760 | 400 | 38,5 | 20,2 |
| Xətai | 175 000 | 2 500 | 600 | 24,4 | 18,2 |
| Binəqədi | 155 000 | 2 363 | 450 | 28,6 | 18,5 |
| Sabunçu | 161 000 | 2 417 | 330 | 40,0 | 24,4 |
| Suraxanı | 132 000 | 1 993 | 450 | 24,4 | 22,0 |
| Xırdalan | 108 500 | 1 756 | 450 | 20,0 | — |
| Abşeron rayonu | 85 000 | 1 440 | 400 | 17,9 | — |
| Sumqayıt | 114 000 | 1 764 | 360 | 26,3 | — |
| Gəncə | 87 500 | 1 504 | 330 | 22,2 | — |
Cədvəli oxuyarkən iki şeyi nəzərə alın. Birincisi, rayon kirayə səbətləri kiçikdir (Səbaildə 63, Suraxanıda 42 müşahidə) və mərkəzi rayonlarda Bakı üzrə ümumi kirayə medianından (800 AZN) xeyli aşağı çıxır; məsələn, Nərimanovun 2 otaqlı kirayə səbətində eyni qiymətli elanlar çoxdur. Ona görə «İl (indeks)» sütunu mərkəzdə real vəziyyətdən uzun görünə bilər. İkincisi, iki ölçünün hər ikisi eyni nəticəni verir: Xırdalan, Abşeron və Xətaidə mənzil kirayəyə nisbətən ucuzdur, Nərimanov və Sabunçuda isə bahadır.
Almaq nə vaxt sərfəlidir, kirayə nə vaxt?
Rəqəm təkbaşına qərar vermir — həyat planınız da vacibdir. Aşağıdakı cədvəl tipik vəziyyətləri toplayır:
| Vəziyyət | Kirayə üstündür | Alış üstündür |
|---|---|---|
| Bir ünvanda qalma müddəti | İş, məktəb və ya ailə vəziyyəti bir neçə ildə dəyişə bilər | Uzun illər eyni rayonda qalmağı planlaşdırırsınız |
| Pulunuzun alternativ gəliri | Pul depozitdə, biznesdə və ya başqa yerdə illik 5 %-dən çox gətirir | Alternativ gəlir kirayə gəlirliliyindən (4–5 %) aşağıdır |
| İlkin kapital | Qiymətin böyük hissəsini ipoteka ilə borc götürməli olacaqsınız | Qiymətin əsas hissəsi və ya tamamı öz vəsaitinizdir |
| Qiymət/kirayə nisbəti | 25 ildən çox (4 otaqlılar, mərkəzi rayonlar) | 20 ildən az (2 otaqlılar, Xırdalan, Abşeron) |
| Mənzilə qulluq | Təmir və texnika problemini sahibin həll etməsini istəyirsiniz | Təmiri öz zövqünüzə görə etmək istəyirsiniz |
Kirayənin gizli «qazancı» çeviklikdir: işiniz dəyişəndə metroya yaxın başqa rayona bir aya köçə bilərsiniz. Alışın gizli qazancı isə kirayə artımından qorunmaqdır: son 30 gündə 1 otaqlı mənzillərin kirayə medianı 17,5 % artıb.
Alışın gizli xərcləri nələrdir?
Qiymət/kirayə nisbəti yalnız satış qiymətini sayır. Real alış daha bahadır:
- Rəsmiləşdirmə. Notariat qaydasında alqı-satqı müqaviləsi və mülkiyyət hüququnun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatı. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin izahına görə hüquqlar ərizədən sonra 10 iş günü ərzində qeydiyyata alınır.
- Təmir və əşya. Yeni tikililərin bir hissəsi «təmirsiz» satılır; bu xərc qiymətin üstünə gəlir. Ətraflı: yeni tikili, yoxsa köhnə tikili.
- İpoteka faizi. Borcla alanda ödədiyiniz faiz də «kirayənin» bir növüdür — onu qiymətə yox, aylıq xərcə yazın və kirayə ilə müqayisə edin.
- Sığorta, əmlak vergisi və kommunal ödənişlər. Kirayədə bunların bir hissəsini sahib daşıyır; mülkiyyətçi kimi hamısı sizdədir. Sığorta barədə: evin icbari sığortası.
- Kapitalın «dayanması». Mənzilə qoyduğunuz pul başqa yerdə gəlir gətirmir. Bu, ən çox unudulan xərcdir.
Hesabı öz mənziliniz üçün necə aparmalı?
- Baxdığınız mənzilin (və ya oxşarının) bazar dəyərini «Evim neçəyə?» alətində yoxlayın: xəritədə nöqtə, otaq, sahə, tikili növü və çıxarış.
- Eyni rayonda eyni otaq sayında kirayə elanlarına Mənzil bölməsində baxın və tipik aylıq kirayəni qeyd edin.
- Qiyməti illik kirayəyə bölün. 20-dən aşağı nəticə alışın xeyrinə, 25-dən yuxarı kirayənin xeyrinə işarədir.
- İllik kirayəni qiymətə bölüb faizi pulunuzun alternativ gəliri ilə tutuşdurun.
- Alışın əlavə xərclərini (rəsmiləşdirmə, təmir, ipoteka faizi) qiymətə və ya aylıq xərcə əlavə edib hesabı təkrarlayın.
- Konkret elanı almazdan əvvəl elan səhifəsindəki «Elanı yoxla» hesabatı ilə qiymət tarixçəsinə və bazar müqayisəsinə baxın.
Qərar üçün qısa yoxlama siyahısı
- Bu ünvanda neçə il yaşayacağımı təxminən bilirəmmi?
- İlkin ödənişdən sonra 3–6 aylıq xərci ödəyəcək ehtiyatım qalırmı?
- Mənzilin çıxarışı var və mülkiyyətçinin adına qeydiyyatdadırmı? (çıxarışsız mənzilin riskləri)
- İpotekanın aylıq ödənişi eyni mənzilin kirayəsindən nə qədər çoxdur?
- Kirayəyə qalsam, alış üçün yığdığım pulu harada saxlayacağam?
Tez-tez verilən suallar
Bakıda mənzil almaq kirayədən sərfəlidirmi?
27 sentyabr 2026 tarixinə Bakıda mənzilin median qiyməti (218 000 AZN) 22,7 illik median kirayəyə (800 AZN/ay) bərabərdir. Uzun müddət bir yerdə yaşayacaqsınızsa və pulunuz başqa yerdə illik 4–5 %-dən çox gəlir gətirmirsə, almaq məntiqlidir; əks halda kirayə daha çevik və çox vaxt daha ucuz seçimdir.
Mənzil neçə illik kirayə ilə özünü ödəyir?
Bakıda 2 otaqlı mənzil üçün 19,4 il, 1 otaqlı üçün 22,3 il, 3 otaqlı üçün 21,3 il, 4 otaqlı üçün 24,7 il (Prayk indeksi, 27 sentyabr 2026). Bu, xərcləri çıxmamış kobud hesabdır; boş dayanma, vergi və təmir müddəti uzadır.
Hansı rayonda almaq kirayəyə nisbətən sərfəlidir?
İndeksə görə Abşeron rayonunda mənzil 17,9 illik, Xırdalanda 20 illik kirayəyə bərabərdir. Bakının içində Xətaidə nisbət (24,4 il indekslə, 18,2 il 22 sentyabr kirayəsi ilə) mərkəzi rayonlardan aşağıdır.
İpoteka ilə almaq kirayədən ucuzdurmu?
Bu, faiz dərəcəsindən, ilkin ödənişdən və müddətdən asılıdır. Bankın verdiyi aylıq ödəniş cədvəlini eyni mənzilin kirayəsi ilə tutuşdurun: aylıq ödənişin kirayədən artıq hissəsi sizin mülkiyyətə «yığım»ınız deyil, bir hissəsi faizdir. Dəqiq şərtləri bankdan öyrənin.
Qiymətlər düşəcəksə, gözləmək lazımdırmı?
Son 30 gündə Bakıda 2 və 3 otaqlı mənzillərin median təklif qiyməti 1,2–1,9 % enib, 1 otaqlılarınkı 6,7 % enib. Bu, qısa dövrün təklif qiymətidir və gələcək üçün proqnoz deyil. Rəqəmləri qiymət səhifələrində izləyə bilərsiniz.
Mənbə və metodologiya
Rəqəmlər Prayk-ın açıq bazar API-sindən 27 sentyabr 2026-da götürülüb: market/districts (rayon reytinqi) və market/districts/baki (otaq bölgüsü). İndeks son 90 günün mənzil elanı müşahidələrinə (bütün seqmentlər üzrə 188 563 müşahidə) əsaslanır; hər səbət üçün median və 25–75-ci faizlər hesablanır, kənar dəyərlər 1,5 IQR qaydası ilə süzülür. «Bakı» sətri rayonu göstərilməmiş Bakı elanlarıdır (satış 46 480, kirayə 20 920 müşahidə) — bazarın əsas kütləsi. «Neçə illik kirayə» = satış medianı ÷ (kirayə medianı × 12); kobud gəlirlilik bunun tərsidir. Bunlar satış deyil, təklif qiymətləridir. 15-dən az müşahidəsi olan səbət üçün median yazmırıq (məsələn, Şirvanın kirayə səbətində 14 müşahidə var). Son sütundakı rayon kirayə medianları 22 sentyabr 2026-da başlıq axtarışı ilə ölçülüb. Hüquqi məlumat: Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti — sual-cavab, «Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında» Qanun. Bu yazı ümumi məlumatdır və maliyyə məsləhəti deyil — qərardan əvvəl öz vəziyyətinizi hesablayın.