Инвестиции в квартиры: районы с высокой доходностью аренды и объявления ниже рынка на одной странице

Если вы думаете купить квартиру, чтобы сдавать её, вопросов два: где аренда приносит больше относительно цены и что там продаётся дешевле рынка? Для этого на Prayk открылась новая страница — «Инвестиции в квартиры». Рейтинг районов и страницы районов тоже получили новые показатели.

Два шага: сначала район, потом объявление

На странице районы и города отсортированы по валовой годовой доходности аренды. Выбрав один из них, вы видите объявления о продаже квартир там, которые минимум на 10 % дешевле медианы рынка, — не больше 6 на район. У каждого объявления указаны ожидаемая месячная аренда и доходность, которая из неё следует. Можно отфильтровать по числу комнат.

В расчёте утром 27 сентября в списке было 10 районов и городов и 41 объявление. Самая высокая валовая доходность — в Ширване (6,4 %), за ним Абшерон и Мехдиабад (5,6 %). По Баку в целом — 4,4 %: медиана продажи квартир 218 000 AZN, медиана аренды 800 AZN в месяц.

Как считается доходность и чего она не показывает

Формула простая: медиана месячной аренды × 12 ÷ медиана цены продажи. Для района берутся медианы объявлений о продаже и аренде квартир в этом районе; в каждой группе должно быть не меньше 8 объявлений, иначе доходность не показывается. Для конкретного объявления ожидаемая аренда — медиана аренды квартир с тем же числом комнат в том же районе. Окупаемость — это 100, делённое на доходность: 4,4 % означают примерно 22,7 года.

Это валовый (gross) показатель, и об ограничениях мы говорим прямо:

• Цифры — цены предложения, то есть сколько просит продавец, а не цена сделки.
• Налоги, простой, ремонт, коммунальные платежи и комиссия посредника не вычитаются.
• На уровне района группы продажи и аренды состоят не из одних и тех же квартир — состав по комнатам может отличаться.
• Объявления дешевле рынка более чем на 45 % в список не попадают: такая цена чаще ошибка или приманка, чем выгода.

Причину низкой цены (документы, этаж, состояние) в любом случае проверяйте в самом объявлении. Это общая информация, а не инвестиционный совет.

Новые столбцы в рейтинге районов

В таблицу цен на квартиры по районам добавлены три показателя: разница с Баку (медиана за м² в районе против медианы по Баку), окупаемость (в годах) и изменение за 7 дней. Таблицу можно сортировать по ₼/м², доходности или недельному изменению; выбор сохраняется в ссылке, так что отсортированной таблицей можно поделиться как есть.

Сегодня медиана продажи квартир по Баку — 2 738 AZN/м². Наримановский район дороже на 20,6 %, Насими — на 12,1 %; Хатаинский дешевле на 8,7 %, Бинагадинский — на 13,7 %. В Наримановском районе валовая доходность 2,3 %, окупаемость около 43,5 года: в дорогих центральных районах аренда приносит меньше относительно цены.

Соседи на странице района

На странице каждого района есть те же показатели, а также изменение за последние 30 дней в таблице по комнатам и блок «Соседние районы» — четыре ближайших района с медианой за м² и расстоянием. Например, Ясамал: медиана 2 920 AZN/м² (на 6,6 % дороже Баку), валовая доходность 3,0 %, окупаемость 33,3 года. Соседи: Насими (2,6 км, 3 071 AZN/м²), Наримановский (4,8 км, 3 301 AZN/м²), Бинагадинский (5,3 км, 2 363 AZN/м²) и Сабаил (6,4 км, 2 800 AZN/м²).

Где найти

Все три страницы — в разделе Цены, данные обновляются каждую ночь. Правила расчёта открыто описаны на странице методологии. Если нужно оценить конкретную квартиру, прочитайте наш материал о «Сколько стоит моё жильё?».